大家好，今天小编来为大家解答商业地产市场分析,如何精准洞察这个问题，购物中心如何测算未来销售很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

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——原标题：2019年中国便利店行业市场现状及发展趋势分析未来线上线下一体化将成为发展常态

1、便利店行业发展模式分析

作为一种零售业态，便利店的发展模式不同于超市和卖场，在如今超市更加大型化及远离社区化的趋势下，距离因素加上超市巨大的面积以及琳琅满目的商品，极大的消耗了购物者的时间和精力，这对于只想购买少量的商品或满足即刻所需的购物者来说颇有不便。而便利店的发展，多位于社区的一隅以及街角等最贴近生活的场所，有效地满足了用户需要的快捷、方便的消费方式。

目前我国的连锁便利店品牌已经超过了260多个，主要分为四类：日资店、本土投资店、大型商超迷你店和电商转型实体店。

2、2018年中国便利店门店数量超12万家

便利店最早诞生于美国，成功于日本，是大型商超发展相对成熟后，从中分化出来的一种零售业态，具有单体占地面积小、布局密度大、距离用户最近、高频消费、对于电商抗击力强等特点。因此，相比其他零售业态，便利店零售具有显著的竞争优势，近几年增长态势强劲。

便利店的发展在中国是突飞猛进的，据前瞻产业研究院发布的《中国便利店行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2015-2017年我国便利店门店数从9.1万家增加至10.6万家，CAGR为8%，便利店日均销售额从3576元增加至4936元，CAGR为17%。2017年中国品牌便利店行业增速同比达23%，市场规模超1900亿元，市场销售额达到了1905亿元，初步测算2018年中国便利店市场销售额将突破2000亿元。

目前随着人脸识别技术以及网联网技术的快速发展，无人便利店也正成为新趋势，如淘宝会员店、便利蜂、函数空间、F5未来商店等颇受资本市场的关注。相关机构数据显示，2018年中国便利店行业增速达到19%，便利店实现销售额2264亿元，门店数量达到12.2万家，行业增速达到19%。便利店行业市场规模超过2000亿元人民币，单店日均销售额超过5300元人民币，较2017年同期增长约7%。

未来随着数字化及供应链等体系的完善，便利店会更加赋予消费者便捷、安全、舒适的购物体验，销售额将会进一步扩大。预测2019年中国便利店市场销售额将达到2697亿元左右。

2015-2019年中国便利店门店市场销售额统计情况及预测

数据来源：前瞻产业研究院整理

2013-2019年中国便利店门店数量统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

目前，便利店的发展被划分成了两种类型，传统型和加油站型，传统型即位于社区或学校等客流量较大的繁华地带，加油站型是以加油站为主体开设的便利店，在地域广阔且汽车普及率较高的美国，加油站型便利店占到了行业总数的76.1%。

2018年我国便利店包括加油站型在内的门店总数量达到了12.2万家，其中中石化的易捷和中石油的昆仑好客门店数量分为为27259家和19700家，位居国内便利店门店数量的前两名。

3、便利店发展始于美国成熟于日本

便利店诞生于美国却成熟于日本，在20世纪20年代，美国人民的生活方式发生突变，新鲜商业模式不断涌现，1927年，美国德克萨斯出现了便利店的雏形，以贩卖冷饮及生活用品为主，这家小店也就是南方公司的前身。到了1946年，世界上第一家真正的便利店出现，即众所周知的7-Eleven，以标榜营业时间为上午7点到晚上11点。60年代，便利店在美国取得了快速发展。1974年，7-Eleven引入日本，并且改变了便利店的模式，便利店在日本逐渐成熟并不断推向世界。当然此后在1991年，美国南方公司破产，日本7-Eleven收购了南方公司。

1992年，7-Eleven率先了进入中国大陆市场，此后其他外资品牌如全家、罗森以及台湾的喜士多等也纷纷跟进大陆市场，不仅解决了消费者的日用品需求，也带来了全新的模式理念。受外资便利店的启发，国内本土品牌开始崛起，商超等企业开始布局便利店，如1997年联华超市布局了快客便利店，1999年物美成立了物美便利店等。此后我国便利店在与商超等综合购物中心的竞争下，缓慢发展。一直到近几年伴随着互联网技术的快速发展，便利店又开始焕发出新的生机，数字化成为便利店转型的关键，并且借助于网络，线上线下生态体系正逐渐完善。

便利店满足了顾客的便利性以及应急需求，在国内的发展可以说是突飞猛进，除了遍及全国加油站的易捷以及昆仑好客外，还有其他位于社区等繁华地段的便利店品牌，并且数量不少，为此速途研究院统计了截至2018年底国内市场便利店的门店数量。

成立于1997年的美宜佳至2018年底在全国共有门店15559家，总部设在广东东莞，也是目前中国规模最大的民营便利店企业，主要遍布在广东地区，以及福建、江西、湖南、湖北等地。

苏宁小店在全国门店数量为4508家，这也得益于近几年苏宁在全国线下的快速布局。此外还有红旗连锁(002697)，在全国共有2817家，主要分布在成都及周边地区。2012年红旗连锁在深圳中小板上市，也是中国A股市场上首家上市的连锁便利店企业。而日系的全家、罗森和7-Eleven至2018年底在国内分别有2571、1973、1882家。从分布区域来看，国内品牌多集中在某些特定的区域范围内发展，经营范围具有地域限制性，而外资系则倾向于全国范围的一二线城市。

2018年中国市场便利店门店数量统计情况

数据来源：公开资料、前瞻产业研究院整理

4、市场依旧受到资本青睐

2018年便利店行业风险与机遇并存，在继邻家关闭了北京门店后，131便利店也公告了由于资金链断裂而停业，再之后全时生活也被爆出了多家门店停业整顿。几家欢乐几家愁，有倒闭就有收购，同年10月份有消息称物美全资收购邻家便利店。

不过对于便利店行业总体来说发展势头仍然迅猛，并且有不少企业拿到了融资。如在2018年10月份，便利蜂拿到了腾讯、高瓴资本2.56亿美元的战略投资。6月份，F5未来商城拿到了创大资本和TCL资本1200万的B轮融资，Today便利店拿到了泛大西洋(600558)资本3亿元的B+轮融资等。

在2019年，便利店行业依旧受资本市场的热捧，4月份，邻几便利店获得了今日资本领投、源码资本跟投的3000万美元的B轮融资。1月份，鸵鸟便利店也获得了聚众资本3000万人民币的A轮融资。

5、距离近是用户选择便利店的主因

通过对用户的调查统计，消费者在选择便利店购物时主要考虑的因素就是距离近，比例高达87.3%，因为相较于商超，便利店的价格可能会稍高，不过同样也节省了走路时间。其次购买方便也是考虑的因素，避免了因支付而排队的麻烦。其次营业时间长，也是便利店的特色，多数都是24小时营业，方便了用户随时购买。此外，目前不少便利店提供自有品牌餐，同样，里面的用餐空间也成为考虑的因素。

消费者选择便利店考虑因素分析情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

6、未来线上线下一体化将会成为便利店的新常态

速途研究院分析师认为：便利店为消费者提供了更加便捷的消费方式而快速发展，不过目前在我国，由于国土面积广阔，区域间经济发展不均衡等原因，便利店行业集中度依旧较低。对于本土品牌而言，相较于直营，加盟的方式可能更加利于企业现阶段的扩张，更快地形成规模效应。此外，便利店的运营成本也在制约的着行业的发展，尤其是租金成本和人工成本的上涨，这亟需提升管理的精益性以对抗成本的上升。

当然在现阶段，数字化转型是一种趋势，可以快速提升运营效率，从而提升企业的竞争力，未来线上线下一体化将会成为便利店的新常态。

商业地产行业主要上市公司：目前国内商业地产行业的上市公司主要有保利地产(600048)、大悦城(000031)、绿地控股(600606)等。

本文核心数据：中国商业地产销售面积、中国商业地产竣工面积、商业地产销售价格

产业概况

1、定义

商业地产，指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等相较一般的住宅开发，商业地产对于项目运营能力壁垒较高，风险亦相对较高。

广义上的商业地产包括用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、办公等经营用途的地产形态，如商业经营类物业、办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业地产等，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。狭义上的商业地产一般包括商业经营类物业、办公物业。本文分析主要基于狭义的商业地产展开。

2、商业地产行业产业链全景梳理：轻资产化成为趋势

商业地产行业的产业链主要是上游的地产开发、设备供应;中游的物业和商业地产运营以及商业地产的交易;下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他等等的用途。

商业地产行业产业链主要指得往往是上游的地产开发和中游的运营环节，目前随着我国房地产行业的持续发展，行业内部开始整合，大部分的商业地产企业往往都是多元化经营，不仅仅从事商业地产的开发，还涉及运营、交易以及住宅类房地产的开发运营等业务。

但随着国家在房地产行业三道红线政策的下台，越来越多的房地产企业开始走向轻资产化运营的道路，开发与运营逐渐开始剥离，轻资产化运营成为行业趋势。

目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。

产业发展历程：行业处于快速发展期

我国商业地起步较晚，但发展速度较快。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。

20世纪90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入，形成购物中心。

进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，近两年尽管商业地产行业受到疫情和政策的双重影响，但是行业仍然多年保持着快速的增长。

上游供给情况：商业地产施工面积整体占比有所下降

2010-2020年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，但增速有所放缓，目前均保持在6%以下。2020年受疫情影响，中国房地产开发施工面积为92.68亿平方米，同比增长3.69%，较2019年下降了5.01个百分点。2021年1到5月份，由于2020年受疫情影响基数较低，我国房地产开发施工面积达84亿平方米，增速达10.1%。

近几年，我国房屋施工面积中，商业地产所占比例总体呈逐渐下降态势，其原因一方面由于房地产市场调控导致，另一方面由于疫情导致商业地产关注度下降，导致整体数据呈现下降趋势。2020年，商业地产房屋施工面积占总房屋施工面积的14.06%，其中，办公楼房屋施工面积占比4%，商业营业用房占比10.06%。

下游发展情况：居民消费能力不断提升

截至2020年底，全国居民人均可支配收入32189元，比上年增长4.7%，扣除价格因素，实际增长2.1%。其中，城镇居民人均可支配收入43834元，比上年增长3.5%，扣除价格因素，实际增长1.2%;农村居民人均可支配收入17131元，比上年增长6.9%，扣除价格因素，实际增长3.8%。

产业发展现状

1、供给：商业地产竣工面积有所下降

2010-2017年，我国商业地产竣工面积总体呈现上升趋势，增速呈下降趋势，到2018年出现负增长，2020年全国商业地产竣工面积为11662.21万平方米，同比下降20.87%。2021年1-5月份我国商业地产施工面积为3505.89万平方米。

2、需求：销售面积也持续下滑

2010-2019年，我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2020年，全国商业地产销售面积为12622.79万平方米，同比下降9.16%。2021年1到5月份，全国商业地产销售面积为3802.24万平方米。

3、价格：价格整体较为平稳

由于房地产的价格与区域发展和业态类型有较大的关系，所以这里不做细致业态分析，具体业态价格分析详见第三章“中国商业地产不同业态市场运营分析”。2018年10月至2021年5月以来我国商业地产平均价格整体价位平稳，在12000元每平方米上下波动，除了2020年年初受疫情影响有较大的降幅以外，后快速回暖，行业整体价格仍处于平稳。

产业竞争格局

1、区域竞争：呈现“北轻南重”特点，广东省投资最活跃

目前，根据我国各省披露的2020年商业地产(商铺+写字楼)投资规模来看，2020年全国商业地产投资建设活动最活跃的省份前三位是广东省、江苏省和上海市，其中广东省2020年投资额达2991.85亿元，超第二名江苏省一倍多。

2、企业竞争：百强企业优势较大

根据《2021中国商业地产百强企业研究报告》显示，2020年，我国商业地产百强代表企业在过去一年负重前行，不断引领行业发展变革，整体经营表现优于行业大势。一方面，百强企业由销售转向持有运营倾向增加;另一方面，城镇化发展进入稳步增长阶段，百强企业紧跟市场趋势进行战略布局，投资拿地更加审慎;此外，轻资产管理模式越来越受到企业重视，商业运营服务业务分拆上市潮开启。

据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及新城控股集团股份有限公司等企业成为了2021中国商业地产百强企业。

疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。

产业发展前景及趋势预测

1、行业将持续增长

前瞻预计2021年随着疫情的我国商业地产销售额将会迎来快速的回暖，全年商业地产销售额将会恢复到2019年左右的水平达16430亿元，但随后由于国家政策的调控限制依旧存在，行业增速将较为缓慢，但随着二线和三四线蓝海市场的挖掘，增速将不断加快，预计到2026年全国商业地产销售额将达到20000亿元以上。

2、行业发展将进一步下沉

随着我国经济的不断发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级，新一线城市和二三线城市消费需求缺口更大，市场潜力更大，目前越来越多的商业地产企业已经开始布局，预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。、

除此以外，近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。

从购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系来看，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

3、政策加快行业轻资产化发展

近年来，中国房地产市场一度过热，各种矛盾突显。房地产市场难以合理发挥其应有的作用。在这种情况下，政府当及时出手发布了一系列政策，进行房地产市场的宏观调控，弥补市场功能不足，促进商业房地产市场良好健康发展，尤其是2019年出台的《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，“三道红线”政策明确了对房地产企业的杠杆水平的要求限制，进一步促进了商业地产行业的轻资产化发展。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

关于商业地产市场分析,如何精准洞察到此分享完毕，希望能帮助到您。