大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下怎样知道店铺选址的好坏的问题，以及和对商店的未来进行测算评估的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！

本文目录

1.店面结构

店面结构需要从两方面评估：地理位置和竞争角度。

从地理位置评估一个店址，应该看它从地理位置出发，属于商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类中的哪一类。再根据连锁店本身的性质来评估店址的优劣

①商业中心型店址，位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流度最大，店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。

②准商业中心型店址。位于地区性商业中心，有重要的交通干线相联结，顾客流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少，此类店址适合于食品、日用商品和各类专卖店的连锁经营。

③郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客少但固定，经营成本最低。

④居民小区型店址。位于大型居民集中居住滤我内，为小区生活配套设施。此店址最适合于食品、日用生活品等连锁商店的经营。

另一方面，需要从竞争的角度出发，看店址属于竞争型店址和孤立型店址两类中的哪一类。

①竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连锁商店，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店有经营交叉的商店，如百货店、食品店、蔬菜店等。②孤立型店址。正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。上述各类型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房产价格又极其昂贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸收力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。 2.交通状况

仅仅作出了店址的区域位置等店面结构选择还不够，因为在同一个区域内，一个连锁店铺可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个连锁店来说，是百分之百好的开设地点，而对另一种连锁店来说，就不一定是最满意的开设地点。因此，一个新设连锁店在做好区域位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，作出具体设计地点的选择。交通条件是影响连锁店铺选择开设地点的一个重要因素，它决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用。绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。规模较大的连锁店必须有专用汽车停车场，面积较小的连锁店可以不设专用停车场，但必须有自行车、三轮车停车场地。连锁店铺根据需要作出选择。商品运至连锁店是否容易。这就要考虑可供连锁店利用的运输动脉能适应货运量的要求并便于装卸，否则当运货费用明显上升的情况下，会直接影响到经济效益的发挥。

为方便顾客购买，促进购买行为的顺利实现，对交通条件要作如下具体分析设在边沿区商业中心的连锁店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流越多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向而定，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主；选在邻近市内公共车站的位置，则以上车的客流为主。

设在市内公共汽车站附近的连锁店，要分析公共车站的性质，是中途站还是始终站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，连锁店可以吸引的潜在顾客较多。中途站与始终站的客流量无统一规律，有的中途站多于始终站，有的始终站多于中途站。

要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远，都会造成客流量在一定程度上的减少。 3.竞争环境

商店周围的竞争情况对零售经营的成败产生巨大影响，因此对商店开设地点的选择时必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，增强店誉，否则与竞争对手相邻而设，将难似获得发展。当然，作为零售店铺的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方，这对经营选购性商品的商店尤其如此。

另外，当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。 4.顾客流量

把握客流情况是成功经营的有力保证

A、分析自身客流:专门为购买某商品而来的顾客数量有多少，这是最主要的客流；

B、分析分享客流：从邻近商店形成的客流中获得的客流： C、分析派生客流：顺路进店的顾客所形成的客流； 4、客流量的一般调查法：

A、调查的时间：平日、休息日、节假日各一天；

B、调查地点：目标店铺所在街道的两个方向（若是十字路口，则为四个方向）。

C、街道人流量调查表 5.店面成本

店面成本包括很多方面，具体来讲，主要需要考虑以下几个方面：建筑物的新旧程序与装修成本，房地产价格与利用方式、利用期限，搬迁补偿费，水电增容费，有无城建规划限制等。

房地产价格与利用方式、利用期限。这是所有项目中最重要的一项。利用方式大致有四种：一是租房；二是买房；三是买房地产；四是买地盖房；此外，还可能通过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此，是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接，而付款方式也会对实际价格产生影响，这些因素均应作具体的定量测算。搬迁补偿费。包括原有职工安置费。有无城建规划限制指有无良好的水电、下水道、暖气等条件；是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。 6.发展趋势

对店址发展趋势的评估其实就是要分析城市规划。商店的开设地点选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店；反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，零售经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改造项目的规划的前提下，作出最佳地点的选择。最后，零售经营者还要对商店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数；来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均购买量等。于是，零售经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决策了。

成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”不论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。下面我就为大家解开店铺选址合理的因素，希望能帮到你。

1、客流规划是重要因素

商户们选址都是有一定要求的，不同的商家选择商业地产的位置也不同。商业选址过程中客流规划是选择店址的最重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

苏宁电器集团副总裁兼华北大区执行总裁范志军认为，并不是社区大就一定要在那里开店，还要要考虑该社区的客流量。比如像方庄地区，这里的社区足够大，但是开一家家乐福或者开一家麦德隆没有问题，因为人口多，对日用品消耗比较大，但是对于电器这样的耐用消费品店就不太合适。因为社区容量是一定的，又是比较成熟的社区，对电器的需求已经饱和，而电器产品更新换代的周期又比较长，如果再进去开一家电器的店就没有必要了。并且，别的社区的人也不会因为买一个彩电或者一个冰箱非得跑到方庄去，同质化的产品太多了。这样，客流上就无法保证，选择在那里开店是很不明智的。

金飞鸿电讯营销总经理曹立东表示，他们的选址一般会选在商业比较扎堆的地方，周边的业态比较丰富，这样客流量就会比较大，实现客流量的互补，相互带动。

2、交通状况要好

实际上，交通状况的好坏直接影响到客流量。国外大型商业地产的发展经验表明，只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，Shopping Mall才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。

世联地产顾问有限公司商业事业部何小川认为，交通状况对于任何一种物业形态都非常重要，商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

目前，中国大部分城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍选择在市中心，因为这样的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心王府井，由于整个商圈的带动，从而保证了东方广场的客流量。

曹立东表示，今年新开的店要选在交通便利的地方，便于停车，这样会让更多的人喜欢来此购物，对于销售会有好处。

3、与城市规划相结合

商业在选址过程中，还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。

范志军说：“我们选址的时候，在外行来看觉得选择这样的区域并不好，但是一年、两年这个店的销售却越来越好，主要原因是紧跟政府规划的步伐。”

与政府整体规划相符合，是商业在选址过程中必须考虑的问题。“‘十一五’规划中，将整个城市的规划和商业的规划为两轴两带多中心，这个时候如果商业选址还沿袭过去的思路，围绕三环选一个店，围绕二环选一个店，我觉得最终和政府整体的规划发展是不相称的，也会形成这种商业选址的问题。”他说。

比如国际知名连锁店沃尔玛的选址，他们会沿着高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一个店。也许此时这个地区还没有开发，房子、地价都比较便宜，但是过了一两年以后这个地方马上就成为商业繁华的地区或者是地价迅速上升。因此，商业选址还是要和政府的规划相结合。

4、定制化是大势所趋

除了上面的三个因素之外，开发商提供给商户的产品也很重要。不同的商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的要求。商户在选址时也会挑选适合自己的产品。因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。

明天第一城地产业务发展中心总监陈云峰告诉记者，他们在商业地产的开发中比较注重推行定制化。例如他们将一整块12000平方米的商业面积完全给麦德隆定制，结果收到意想不到的效果，麦德隆来了以后家乐福也来了，家乐福来了沃尔玛也来了。在过程中形成了一个谁能整买就为谁定制的原则。比如说你要做游泳馆，前期土建按照你的要求来完成，就不用你反复修改，造成不必要的浪费了。

范志军也表示，开发商很少考虑所开发的房子是为什么样的商业去做的。例如在选址初期，发现房子的小隔断、消防都做好了，而实际上与我们大卖场的需求并不相符，就会造成重复建设。隔断要重新拆掉，消防也要重做，这无形当中使得成本又上升了很多。

因此，他认为要用现代化的思维来进行商业产品的开发。商业要量身定造，只有这样才能促进商业地产的良性健康发展。

1.该地域商圈，是不是适合所想经营的行业。

2.如果是需要大众消费群市场，那幺可考虑交通方便人潮不断的一级商圈，以增加来客率来增加营业收入。但如果是需要强调忠诚度小众消费群市场，那幺可考虑较次级商圈来经营即可，以减少租金及其它成本负担。

3.营业时段较长行业，能够选择在人潮聚集的商业热闹地段营业，以长时间营业来增加营业收入。

4.如想开社区型商店因社区消费型态较封闭，一定考虑社区该商品市场饱和度及现有业者的占有率情形。

5.所准备的创业周转金，是不是足够支付该地点租金负担。

6.该地点店面坪数，是不是足够未来扩充设备或商品所需。

7.该商圈人口数及住户，是上升下降或持平。

8.该地区主要居住人口，是老年人还是年轻人。

9.该社区是老社区还是新兴社区。

10.所想经营的行业地点，是不是符合当地法规

1.交通策略

店铺进行选址首先要考虑其业态特征，那些单体规模小、满足顾客便利顾客需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，例如超市、便利店原则上应在距离上靠近顾客，而那些单体规模大、商品品种齐全，以经营选择性较强的商品为主的零售业态，例如，百货店或仓储式购物中心能够从远处吸引顾客，原则上选在人流多，交通便利的地方。交通便利可以把较远地方的人带进来，又方便购物的人群走出去。交通便利已成了现代零售业必须考虑的重要因素。比如，交通便利就是家乐福选址的首要因素，家乐福开店选址的条件有三：交通方便;人口集中;两条马路交叉口。其实家乐福的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。

2.地点朝向策略

细分地理位置的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对店铺位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分：

第一，店铺选址要关注路面、地势。一般情况下，店铺选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这会直接影响店铺的建筑结构和客流量。通常，店铺地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，商家不得不将店铺位置选择在坡路上或路面与店铺地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑店铺的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。

第二，店铺选址要考虑地形。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：

方位情况。方位是指商店坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商店所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

走向情况。走向是指商店所选位置顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，商店在选择地理位置进口时就应以右为上。如商店所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位;如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。

交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，商店建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好将商店设在三岔路口的正面，这样店面最显眼;但如果是丁字路口，则将商店设在路口的“转角”处，效果更佳。

3.借客策略

店铺周围的竞争情况对店铺经营的成败产生巨大影响，因此在选址时，必须分析附近的竞争对手。在店铺相对集中的地方，在经营特色，价格、服务等方面努力做出特色，才能成功。对于单一功能零售店铺，由于这些店经营业务单一，规模小，对顾客的吸引力薄弱，自身难以拥有较大的客流。这些店铺具有依附性、借客源性的特征，所以在选址上采取借客策略，一种方案是在商业区或大商场旁边设店，从而获得较大的客源。另一种方案是在“XX专业街’开店，因为专业街同业商店多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气。消费者在专业街可以货比三家，还起价来比较容易，所以客流量多。这样商家的生意反而比单枪匹马更容易做。比如，麦当劳、肯德基快餐厅几乎都是建在大商场旁边，也是这个道理。考察同一地段同类零售企业的经营业绩、商品的价格水平等情况可以初步测算可能产生的利润状况;也有助于确定今后自己的商品定位，用较少的投资进入了竞争十分激烈的市场，不仅站住了脚，而且得到迅速发展。所以集中在一起的商店群相互间既存在竞争，又有着合作，要权衡把握好这种关系。

4.客流分析策略

每个店铺的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。客流多少是选址决策时必须考虑的重要问题。拥有足够的人流，才能保证店铺的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。店铺的选址要分析该客流的特点。古语说“一步差三市”，意思就是店铺的选址差一步就有可能差三成的买卖，这跟客流活动的线路有关。即使是同样一条街道，由于交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，不同位置也可能会使销售业绩存在很大差异。了解客流的消费目标，对客流量调查结果进行分析，研究客流路过的目的，如经过此地是为了购物、上下班、换车、旅游或散步等，学校附近的店面应考虑寒暑假的时间，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上、下班时间，车站附近的店面应摸清发车、到车的规律，这些都会影响开业后的营业时间，进而影响店铺的业绩。

5.潜在价值评估策略

潜在商业价值评估是指对拟选开业的店铺位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价店铺位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的店铺位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，店铺在选址时，更应重视潜在商业价值的评估。对此，可以从以下几个方面进行评价：

第一，所选的地址在城区规划中的位置及其商业价值。

第二，是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

第三，未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

第四，是否有“集中效应”，即店铺建设如果选在商业中心区，虽然使店铺面对多个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。所以“成行成市”的商业街，也是店铺选择位置需重点考虑的目标。

6.出奇制胜策略

店铺选址时既需要进行科学的考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择店铺位置，常常会得到意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业“沃尔玛”联合商店的总经理萨姆·沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。